Меня зовут Егор. Я работаю в Одном из столичных новостных Агентств, уже 15 лет. И решил, поделиться с вами, своим недавним опытом по продаже квартиры в Киеве. И налогах, возникших для меня весьма неожиданно.
![](data:image/svg+xml;charset=utf-8,<svg height="467" width="700" xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" version="1.1"/>)
Итак, в конце осени, я принял решение продать свою старую квартиру. Для этого, пришлось искать т.н. “экспертов по оценке” и заказывать у них работу. Не бесплатно! Эксперты оценили ее в круглую сумму — 100 000 долларов. Сначала я был доволен, но радость быстро сменилась замешательством. Оказалось, есть дополнительные затраты, оплачивать которые нужно из своего кармана! И цифры были с тремя нулями..
Знакомая, которая недавно столкнулась с подобным “вопросом”, рекомендовала мне юриста, а точнее даже нотариуса.
Я позвонил, договорился о встрече и приехал в его офис, в центре города, на Ул. Гончара, 55. Чуловский Владимир Анатольевич, частный нотариус Киевского нотариального округа, объяснил мне все тонкости процесса, и далее, помог с оформлением. Владимир, довольно молодой человек, может быть 40 лет, оказался профессионалом в своем деле и просто приятным человеком, поэтому я предложил ему провести небольшое интервью. Он рассказал об “обязательных налогах”, с которыми люди сталкиваются при купле-продаже, и поделился личным опытом работы, в качестве налогового агента. Кстати, об этом он пишет и в своем блоге на Фейсбуке.
Далее, привожу мои вопросы и ответы на них, Владимира Чуловского.
Вадимир, как много сейчас проходит сделок с недвижимостью в Киеве? И конкретно, купли-продажи недвижимости? Все таки кризис, пандемия.. Вот в сравнении с 2019?
Частный нотариус Владимир Чуловский: “Согласно статистике Минюста, в 2019 году, в Киеве, было проведено более 66 тысяч сделок, связанных с недвижимостью. Более 50 тысяч из них были договорами купли-продажи.
Вы можете обозначить какую-то общую тенденцию? По сравнению с предыдущими годами? Вы на практике видите рост или уменьшение количества сделок?
Частный нотариус:”К примеру, по сравнению с 2018 годом, количество таких сделок увеличилось. Рост оценивают в 3-5%.”
Владимир, я не очень разбираюсь в вопросах юридических. Скажите, в каких ситуациях при продаже или покупке недвижимости, я не могу обойтись без нотариуса?
Частный нотариус: “При любых сделках, связанных с передачей права собственности Вам нужен будет нотариус. Частный, или государственный. Но это не только купля-продажа, но и дарение, обмен. Там много разных форм передачи прав от одного человека к другому.
Теперь, к самому важному, для меня. Какие налоги возникают при продаже моей квартиры для продавца?
Частный нотариус: “Основных всего два: это 1% государственной пошлины и 1% в Пенсионный фонд (но его оплачивает покупатель). В определенных законом случаях возникает военный сбор — 1,5%, а также НДФЛ: 5% для резидентов и 18% для нерезидентов.
Теперь, детально по каждому из налогов, в Украине при сделке купли-продажи в 2020 году.
Налог на доходы физических лиц в Украине — разъясняет Чуловский Владимир Анатольевич, нотариус Киевского нотариального округа
Владимир Анатольевич, каким документом, правилами, законом регулируется этот налог (НДФЛ)? Пожалуйста, поясните его суть.
Об НДФЛ говорится в Налоговом кодексе Украины. Платить его необходимо в двух ситуациях:
- Когда физическое лицо совершает куплю-продажу несколько раз за год. То есть, это вторая или третья продажа;
- В случаях, когда объект находился в собственности менее трех лет. Но. Если недвижимость получена в наследство, то это правило не работает.
НДФЛ составляет 5% для резидентов Украины.
Для нерезидентов это 18%.
Процент рассчитывается от цены, указанной в Договоре.
Важно знать, что указанная цена объекта не может быть ниже “рыночной стоимости”, которую легко проследить из открытых источников.
Скажите, должен ли я уплачивать НДФЛ при продаже конкретно моей квартиры?
Вы владели квартирой больше трех лет, и это ваша первая продажа за год, значит ничего платить не нужно.
«Если бы вы купили квартиру менее трех лет назад, пришлось бы платить НДФЛ. В вашем случае он составил бы 5%, то есть 5 тысяч долларов при сумме продажи в 100 тысяч.» — нотариус Чуловский В. А.
Скажите, какая сложилась правовая практика для подобных сделок? Грубо говоря, кто это все контролирует и не дает уклониться от выплаты немаленьких сумм?
При купле-продаже налоговым агентом являюсь я и мои коллеги нотариусы. Мы контролируем оплату сборов, налогов и пошлин еще до фактической регистрации и совершения сделки.
Когда возникает военный сбор? Как он рассчитывается?
Тут все достаточно просто.
Военный сбор оплачивается только в тех ситуациях, когда сделка облагается НДФЛ. Он составляет 1,5% от цены договора.
И всегда применяется условие к оценке — цена объекта, не должна быть ниже рыночной. В Вашем случае этого сбора нет. Если бы вы владели квартирой менее 3 лет, пришлось бы заплатить 1500 долларов, — пояснил нотариус В. Чуловский.
Сбор в Пенсионный фонд — разъясняет Владимир Чуловский, нотариус
Владимир, какие законодательные акты определяют это сбор? Пожалуйста, поясните их суть. И как рассчитывается этот Пенсионный сбор в Украине?
Уплата сбора в Пенсионный фонд регулируется Постановлением КМУ №1740. Он ложится на покупателя и составляет 1% от цены договора.
Но. Этот Сбор, можно не платить в следующих ситуациях:
- Когда человек покупает жилье впервые. При этом он никогда не приватизировал недвижимость, не получал ее в дар или наследство, не приобретал как долю в общем имуществе;
- Когда человек находится в очереди на получение жилья. Естественно, это нужно подтвердить соответствующими документами.
Скажите, конкретно в моем случае, должен ли я платить сбор при продаже моей квартиры?
Сбор в Вашем случае, составит $1000. Но Вам не нужно его платить, это ложится на покупателя квартиры.
Расскажите о правовой практике, касающейся этого налога. Есть еще какие-то нюансы?
До 23.09.2020 от уплаты пошлины не освобождался никто. Теперь, подобная возможность есть, но механизм еще новый, требует отработки на практике. Пока я не сталкивался с такими ситуациями.
Нотариус В. Чуловский рассказывает об интересных случаях в собственной практике взимания налогов в пользу государства
Владимир Анатольевич, можно ли законным способом оптимизировать, уменьшить размеры взимаемых налогов при сделках купли-продажи недвижимости?
Вопрос очень популярный. Некоторые клиенты, всеми способами хотят уменьшить размер пошлины. Они пытаются занизить оценочную стоимость, а значит и сумму договора. Таким образом можно достичь желаемого, но возможны негативные последствия.
«Я рекомендую, всегда указывать в Договоре реальную стоимость. Если такой Договор будет расторгнут, продавец получит квартиру обратно, а покупатель вернет фактическую сумму затрат. А если попытки “занижения цены” раскроется, продавец будет виновен в уклонении от уплаты налогов. Лучше обезопасить себя и работать честно», — нотариус Чуловский Владимир Анатольевич.
Вы могли бы привести яркие, необычные примеры из вашей практики оформления сделок с недвижимостью и налогообложении?
Пожалуй нет. Попытки клиентов уйти от налогов, занизить их – остаются без удовлетворения. Работа с оформлением и регистрацией документов, для нотариуса, и это также касается сделок купли-продажи недвижимости, требует внимательности и дотошности.
Фактически, есть множество тонкостей, влияющих на сумму налогов. И важно дать исчерпывающую картину для клиента, показать все возможные варианты и вероятные последствия. Нотариусы ответственно относятся к работе налоговыми агентами, т.к. именно нашей задачей является контроль своевременной уплаты всех сборов.
Есть ли налоги, о которых мы не поговорили или не упомянули?
Нет, мы обсудили все пошлины. Но существует и несколько дополнительных трат для продавца, например — услуги юриста, риэлтора, проверки объекта по реестрам. Есть также регистрация права собственности, но ее оплата ложится на покупателя.
Подводим итоги моего интервью с нотариусом
При продаже квартиры стоимостью 100 000$, я заплатил из своих денег:
- Государственная пошлина — $1000;
- Пенсионный фонд — 0 (но покупатель заплатил $1000);
- НДФЛ — 0;
- Военный сбор — 0.
Со 100 000$ вышло $1000 с меня (плюс оплата работы юриста и маклера) и $1000 с покупателя. Все оказалось намного легче, чем я думал.
Если у вас остались вопросы, можете написать Владимиру Анатольевичу. Вот его Фейсбук и сайт.
Понадобится нотариус — рекомендую к нему обратиться.
Не на правах рекламы!
Егор Зинченко
Киев. Январь 2020