Спрашивали? Рассказываем о юридических проблемах у покупателей смарт-квартир, регистрации жилья в жилом фонде, прописке в нежилом помещении, принятии дома в эксплуатацию, рисках при покупке квартир.
В последние годы смарт-квартиры из-за экономических сложностей в стране стали привлекательным вариантом жилья для покупателей с ограниченным бюджетом, а также для людей планирующих сдавать малогабаритное жилье в аренду.
Сейчас, покупка квартиры со смарт-планировкой сопровождается определенными рисками именно из-за ее небольшой площади. Зачастую под видом смарт-квартир продаются нежилые помещения. Это приводит к тому, что у покупателя возникают сложности с регистрацией на такой жилплощади, проблемы с принятием в эксплуатацию самого дома и прочие “негаразди“.
Рассмотрим, на что нужно обращать внимание при покупке смарт-квартир и как не попасть в юридическую ловушку продавца-застройщика.
Что делать, если смарт-квартира без сертификата о принятии в эксплуатацию?
В Украине работает Государственной архитектурно-строительная инспекция (ГАСИ), которая принимает объект в эксплуатацию.
В случае, если смарт-квартира или другое жилье покупается до окончания строительства дома и сдачи его в эксплуатацию всегда есть риск, что городской / районный орган ГАСИ может не выдать сертификат, исходя из несоответствия конструкции дома требованиям строительных норм и/или проектной документации.
В украинской реальности, речь идет о пункте 2.22. Государственных строительных норм (ГСН), где указывается, что площадь однокомнатной квартиры не может быть меньше 30 кв. м.
Вывод: маленькая квадратура смарт-квартиры — законный повод для Государственной архитектурно-строительная инспекции для отказа от приема дома в эксплуатацию.
Что делать, если смарт-квартира зарегистрирована в нежилом фонде?
Следующая юридическая опасность для покупателя малогабаритной жилплощади — регистрация смарт-квартиры как объекта нежилого фонда.
Застройщики мошенничают, скрывая от покупателя, что площадь смарт-квартиры меньше установленных ГСН 30 кв. м. разрешено регистрировать только, как нежилые (подсобные) помещения. Иногда, регистрация квартиры как нежилого помещения может быть связана с тем, что документально не было изменено целевое назначение земельного участка, на котором построили дом. Например, с “промышленной земли” на участок для жилищной застройки.
Такая ситуация приводит к большой проблеме. В помещении нежилого фонда у собственника (владельца квартиры) не возникает никаких жилищных прав, в том числе и возможности зарегистрировать место проживания (сделать прописку).
Что делать, если купленная смарт-квартира оказалась частью другой квартиры?
Застройщики, понимая свою мошенническую схему, указывали в проектной документации несколько многокомнатных квартир, а затем путем перепланировки разбивали одну 3- или 4-комнатную квартиру на несколько «смарт-квартир».
Если не выяснить это обстоятельство, то по законодательству владелец живет не в квартире, а в части квартиры и юридически является только совладельцем. Прописаться в данном случае возможно, но прописать других людей или продать квартиру без согласия других «совладельцев» – невозможно.
Как зарегистрироваться / прописаться в смарт-квартире при нарушении строительных норм?
Отметим, что в действующих Государственных строительных нормах все же есть правовая лазейка в отношении размера квартир.
Пунктом 2.26 ГСН допускается, что в однокомнатной квартире вместо кухни может быть кухня-ниша при условии ее оборудования электроплитами и устройствами принудительной вентиляции.
Кухня может не быть отделена “капитальной” перегородкой от другой комнаты, и в ней может не быть обеденного места. Зона принятия пищи, в данном случае, находится в структуре жилой комнаты или прихожей, поэтому смарт-квартира или студия, с такими условиями вполне может насчитывать меньше 30 кв. м, и все равно юридически считаться 1-комнатной квартирой, в которой можно без проблем зарегистрироваться (прописаться).
Что такое смарт-квартира? Стоимость, квадратура, планировка, дизайн в фотографиях
Обратим внимание, что многие застройщики юлят утверждая, что некоторые квартиры меньше 30 кв. м оформляются как «апартаменты» или «студии», но в контексте жилого дома и Государственных строительных норм таких определений фактически нет, как нет и их законодательного статуса.
Как избежать рисков при покупке квартиры и распознать мошенничество?
Предварительно внимательно изучайте пункты инвестиционного договора. Обязательно проверяйте застройщика по следующим четырем пунктам:
- Ознакомьтесь с разрешением на строительство.
- Изучите проектную документацию на дом.
- Составьте “юридический портрет” застройщика узнав о судебных делах со строительным предприятием, регистрационные данные владельцев, данные о ликвидации и прочее.
- Проконсультируйтесь у юриста об условиях договора купли-продажи квартиры в отношении статуса квартиры (в том числе, соответствует ли продаваемые жилье нормам и исключениям из них в отношении кухни-ниши, коротая описана выше) и гарантийной ответственности застройщика, о которой они зачастую умалчивают.
Что делать, если возникли проблемы с пропиской/регистрацией в смарт-квартире?
В нежилом помещении прописаться не получится, как и в доме, несданном в эксплуатацию. В случае, если же смарт-квартира зарегистрирована как часть другой квартиры, в ней имеет право зарегистрироваться только владелец, а другие же члены семьи могут регистрироваться только по согласию остальных горемычных совладельцев.
Единственный правовой путь — судиться с застройщиком доказывая нарушения (сокрытия, искажения) в нормативных документах.
Злободневные жилищные вопросы обсуждаются в Фейсбук “Аргумент переселенцев Донбасса” / “Аргумент родителей Украины”
Другие обновляемые статьи по теме вопроса:
- Ответы на ваши вопросы о смарт-квартирах
- 10+1: современные идеи дизайна смарт-квартиры с примерами оформления интерьера в фотографиях
- За сколько можно накопить на квартиру при среднестатистическом доходе в Украине? (цена / зарплата / срок)
Рейтинг популярных товаров наших читателей
Новость (статью) «Обман и риски при покупке смарт-квартиры» подготовили журналисты издания
Дата публикации: , последнее обновление страницы: 24.08.2019 18:06:58